Российские застройщики в январе−июне 2025 года реализовали 10,4 млн кв. м жилья. Это на 26% меньше аналогичного показателя годом ранее, сообщает РИА Новости со ссылкой на аналитические материалы «Дом.РФ».
Выручка девелоперов в сравнении с первой половиной прошлого года сократилась на 16%, до 2,1 трлн рублей.
«В денежном выражении продажи сократились за счёт роста средней цены реализации квадратного метра», — подчеркнули аналитики.
Руководитель территориального управления продаж ГК «А101» Денис Жидков в беседе с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что такое сокращение показателей к аналогичному периоду прошлого года можно назвать хорошим достижением с учётом конъюнктуры.
«По сути, это два совершенно разных рынка, сравнивать которые не очень корректно. В I полугодии прошлого года ещё действовала программа безадресной льготной ипотеки под 8%, не были урезаны программы семейной и IT-ипотеки, а ключевая ставка была гораздо ниже», — напомнил специалист.
Схожей точки зрения придерживается генеральный директор АО «Главстрой Недвижимость» Алексей Гусев.
«На тот момент на рынке была аномально высокая активность, вызванная стремлением успеть оформить сделку по старым условиям. Это дало краткосрочный всплеск, который в этом году отсутствует. В то же время в отдельных регионах, например в Дальневосточном федеральном округе, благодаря действию дальневосточной ипотеки спрос и количество сделок продолжают расти», — подчеркнул спикер.
Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов пояснил, что снижение продаж по выручке влечёт за собой более медленное наполнение эскроу-счетов, а также рост кредитной нагрузки на текущие проекты.
«В условиях высокой ставки ЦБ это заметно осложняет как реализацию имеющихся новостроек, так и планирование строительства будущих. Угрозы устойчивости застройщиков пока нет, потому что всё-таки прямого воздействия спада продаж на бюджет проектов удаётся избежать благодаря банковскому финансированию. Но стратегически ситуация осложняется», — заметил эксперт.
На его взгляд, в большей степени возрастает не риск банкротства девелоперов, а скорее «программируется» спад объёмов строительства в ближайшем будущем, схожий с наблюдавшимся в I полугодии 2025 года резким снижением новых стартов.
Также Ярослав Гутнов добавил, что одновременно усиливается проблема накопления непроданных квадратных метров.
«Статистика говорит о том, что в крупных городах объём продаж по площадям сократился заметнее, чем по выручке. Соответственно, на рынке образуется своеобразный навес нереализованного предложения. Все застройщики будут по-разному решать вопрос, что делать с нераспроданными квадратами», — продолжил он.
По его мнению, распродаж с феноменальными скидками ждать не стоит: более вероятно, что нереализованные квартиры будут выставлены на рынке аренды, проданы в схемах, подобных лизингу или рассрочке.
Денис Жидков отметил, что в сложившихся условиях большинство застройщиков предпочитают продавать меньше, медленнее, но, насколько это возможно, дороже.
«Конечно, отдельные игроки могут выводить на рынок определённые объёмы по сниженным ценам — например, чтобы заполнить эскроу-счета. Но это скорее исключение, практически не влияющее на общерыночные показатели цен на недвижимость», — заявил он.
Спикер добавил, что не стоит забывать и о растущей себестоимости строительства, а также о всё ещё достаточно высокой ключевой ставке, которая сказывается на стоимости привлекаемых девелоперами кредитов.
«Так что я уверен, что значительного снижения цен на первичную недвижимость не предвидится», — спрогнозировал Денис Жидков.
Алексей Гусев, в свою очередь, обратил внимание на то, что с 2023 года застройщики работают в условиях высокой себестоимости, ограниченного спроса и повышенных ставок, и в настоящее время эта динамика сохраняется.
«Но текущие показатели объёмов реализованного жилья — не признак кризиса, а следствие более осторожного поведения покупателей и адаптации девелоперов к новым условиям. Рынок постепенно становится более сбалансированным. Продажи концентрируются на готовом продукте, а новые проекты выводятся точечно, с опорой на реальный спрос и доступное финансирование», — заключил Анатолий Гусев.
На столичном девелопменте текущие экономические трудности существенно не сказались, поскольку московский рынок новостроек отличается повышенной устойчивостью к внешним обстоятельствам и значительной ликвидностью, считает гендиректор Optima Development Давид Худоян.
«Серьёзных проблем со спросом в столице нет. В I полугодии застройщики только в строящихся объектах Москвы — без учёта готовых новостроек — смогли продать 38,7 тыс. лотов. Относительно II полугодия 2024 года показатель просел на 8,9%. Однако вторая половина года зачастую активнее первой, на которую приходятся новогодние и майские праздники», — рассказал специалист.
Оценочная выручка девелоперов столицы, включая Новую Москву, в январе−июне 2025 года, по его данным, составила 875,1 млрд рублей, что всего на 8,8% ниже, чем в предыдущем полугодии.
«То есть никаких критических последствий для девелоперского бизнеса рекордно высокая ключевая ставка и инфляционные риски не наносят. Как застройщики, так и клиенты практически полностью адаптировались к меняющимся условиям. Ни о какой угрозе волны банкротств говорить не приходится — причём не только в столице, но и в регионах тоже», — резюмировал Давид Худоян.
По мнению Алексея Гусева, риски банкротства повисли над небольшими застройщиками и компаниями, которые вели агрессивный захват рынка на фоне всплеска интереса и роста за счёт льготной ипотеки.
«Но в целом отрасль не демонстрирует признаков массовой нестабильности. Основной задачей на ближайшие годы остаётся удержание интереса покупателя через доступные ипотечные программы и развитие предложения, которое соответствует новым экономическим реалиям», — подметил он.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский уверен, что без банкротств рыночная экономика не обходится, «и в этом нет ничего плохого».
«Банкротства должны быть нацелены на оздоровление отрасли. Сейчас, после начавшегося смягчения денежно-кредитной политики, появился осторожный оптимизм на улучшение положение дел в отрасли. Девелоперские проекты достаточно длительные, поэтому основные выводы можно будет сделать ближе к окончанию 2025 года», — сказал эксперт.
По его словам, чтобы делать выводы и строить прогнозы, необходимо понимать, насколько снизится или, наоборот, восстановится средний объём продаж в девелоперских проектах на момент ввода в эксплуатацию.
«Кроме того, стоит отметить, что количество проблемных домов в России за 2024 год снизилось со 143 до 61. В 2025 году этот показатель вырос до 73. Это также свидетельствует о том, что ситуация хотя и сложная, но управляемая», — подытожил Владислав Преображенский.
Фото: alleks19760526 / Shutterstock.com
