Анна, обратитесь в банк, выдавший ипотечный кредит, вы у них не первые с такой сделкой, согласуйте детали, сумму долга и т.п. Не нужен Предварительный договор. Оформляете ДКП, часть денег - в ячейку продавцу, часть - в ячейку банку. После регистрации Свидетельство у покупателя будет с обременением. Банк выдает подтверждение погашения кредита, на основании которого покупатель снимает обременение и получает новое Свидетельство уже без обременения.

Провести сделку купли-продажи обремененного имущества, после перехода права собственности на объект недвижимости задолженность по кредиту переходит к новому собственнику. Читаем Гражданский Кодекс РФ

Анна, а какой у Вас банк?
Я проводила такую сделку с ВТБ, никаких рисков для покупателя. Все как в обычной сделке, закладка в ячейку ВТБ, подача на регистрацию и во время регистрации банк снимает обременение. Покупатель сразу получает чистое свидетельство, а продавец после регистрации сам рассчитывается с банком. Такие схемы не у всех банков.

Тут самый главный вопрос: а Вы покупаете за наличку или у Вас тоже ипотека? Если второй вариант - то это вообще труба, если банк будет другой.
PS. не Сбербанк ли Вам это всё сказал (т.е. банк Продавца) ?

Нужно ОБЯЗАТЕЛЬНО проверить, нет ли просрочек, взять гарантийные обязательства (заявления) от банк, что деньги будут списаны целевым образом, обязательно нужно указывать НАЗНАЧЕНИЕ ПЛАТЕЖА и многое-многое-многое другое.

Вобщем, обратитесь за помощью.

Почитайте кредитный договор, там сказано про возможность смены заемщика, включая дкп, если в кредитном договоре данность не указана, то исключительно через заем договор, и указываете что с такого то числа или в любое число любого года займодатель имеет право выставить обременение на квартиру такую то или любое имущество заемщика, также пишите что дается денег в заем на погашение ипотеки в силу закона на такую то квартиру и после снятие обременения/ипотеки покупаете эту квартиру за такие то деньги и цена не может быть изменена на квартиру эту, доп.документами отдаете копию заверенную нотариусом в Росреестр и желателен чек кассовый на имя покупателя от банка и всё. Ещё лучше аккредитив и дкп, но это если разрешается кредитным договором.

На месте покупателя я вообще бы не связывалась с такой квартирой....

В вашем случае много вопросов и нюансов, решать которые нужно точно не на форуме.

В такой ситуации возможно много вариантов. Я бы посоветовала вам привлечь более опытного коллегу. И опыт получите, и клиентам не навредите.

Самая неудобная схема снятия обременения..Все зависит от банка-залогодержателя, постарайтесь уговорить их на более конструктивную схему..

Предварительный договор с задатком в размере ипотеки и штрафными, как доп. Гарантия акт приема-передачи квартиры. Если есть возможность заложить все деньги на покупку, закладывайте, чтобы и продавца были гарантии